家賃収入の確定申告は必要？年間の不動産所得は要チェック
賃貸物件を持っている方は確定申告の手続に注意しましょう。年間で計算し、得た家賃収入の大きさによっては所得の申告をしないといけません。経費になるものやならないものを正しく把握し、正確な計算ができるようになっておきましょう。
家賃収入も所得税の課税対象
会社員として給与を得ている方、個人事業主として事業上の利益を得ている方、そして賃貸物件を持って家賃収入を得ている方にも所得税は課税されます。
それぞれ所得を得ている方法は異なりますが、結果的に個人が利益を得ていることに変わりはありません。
給与所得や事業所得などの区分があり、家賃収入については「不動産所得」として所得税の課税対象になっています。戸建、アパート、マンションなど、どんな種別であれ建物を人に貸して賃料を得ているときは不動産所得を得ていることになるためきちんと所得税に関する手続をしておかないといけません。
建物に限らず土地の貸付や借地権の貸付をする場合なども同じです。
20万円以上の収入があるときは確定申告が必要
家賃収入を得ている方は、不動産所得の大きさを計算しましょう。1年間の不動産所得が20万円以上になるときは確定申告が必要になります。
なお、家賃として振り込まれたすべての収入に課税されるわけではありません。そのため家賃収入自体が20万円以上であったとしても確定申告が必要ない可能性もあります。
家賃収入の計算方法
所得税の大きさを算出するときは、基本的に「所得×所得税率」の計算を行います。
※所得金額の大きさによっては一定の控除も適用する。
そしてこのときの所得には不動産所得が含まれているのですが、「不動産所得＝家賃収入」の関係には立ちません。
不動産所得を算出するには、家賃収入から必要経費を差し引く必要がありますし、家賃収入の範囲も正しく捉えておかなくてはなりません。例えば賃料のほか「共益費」「入居時の礼金」「更新料」「頭金等の名目で受け取る金銭」「返還をしない保証金などの金銭」なども広く含みます。
経費になるもの・ならないもの
不動産所得を計算するときの、家賃収入から差し引くことができる経費には、次のような費用が挙げられます。
- 一部の税金
- 固定資産税：土地や建物を所有するのに毎年かかる税。毎年1月1日時点での不動産所有者に対して納付通知書が送られてくる。
- 都市計画税：市街化区域にある土地や建物など、特定のエリアで課される税。
- 登録免許税：所有権の保存・移転などの登記にかかる税。登記にかかる一般的な手数料。
- 不動産取得税：土地や建物の取得、増改築の際、最初に1度だけかかる税。
- 損害保険料
災保険や地震保険など、保険料を所有者自身で負担しているときは、その年分の保険料を経費として計上できる。 - 減価償却費
建物は月日が経過するとともに価値が下がる固定資産である。この減価償却資産の取得費用は取得年で一括経費とするのではなく、耐用年数で分割して減価償却費として経費計上していく。 - 修繕費
壊れた箇所の修繕などにかかった費用は経費にできる。ただしフルリノベーションや耐震補強など、現在より価値を高めるための工事はここでいう修繕費にはならない。
経費として計上できる税金がある一方で、不動産所得に関して発生した所得税・住民税に関しては経費にはできません。あくまで、不動産の所有や賃貸を継続するための維持費としてかかった税金に限られます。
また、不動産の取得に際して借入をしたときでも、その元本の分については経費の計上ができません。そして住宅ローン控除の適用も受けられません。
※借入金の利子分は経費計上ができる。
※住宅ローン控除は自宅として使用している人を対象にしているため、営利目的で他人に使用させているときは適用を受けられない。
こうして、家賃収入の大きさや経費の大きさを把握することができれば、不動産所得の大きさが算出できます。その金額が20万円を超えているのであれば確定申告を行いましょう。
確定申告の流れ
大きな家賃収入を得ているときは確定申告が必要になる可能性が高くなります。
確定申告を行うときは、まず、必要書類の準備を進めていきましょう。例えば次のような書類です。
- 賃貸契約書
- 家賃の振込明細書
- 勤務先からの源泉徴収票
- 不動産売買契約書や譲渡対価の証明書
- 修繕費用についての証明書
- 固定資産通知書
- 火災保険や地震保険の証券
- 管理費、修繕積立金等の証明書
必要書類の内容は人によって異なりますので、税理士に相談するなどして何が必要なのかを事前に調べておくようにしましょう。
また当然、「確定申告書」も必要です。ただし確定申告書については上記必要書類のように発行された書類を揃えたり発行依頼の請求をしたりするのではなく、自身で作成をしていかないといけません。こちらの作業に関しても税理士に依頼を出すことができますので、できるだけプロに任せることをおすすめします。
申告書とその他添付書類は、家賃収入を得た翌年3月15日までに提出しましょう。
